Evolución mercado de naves industriales

Tribuna de opinión El Correo Gallego

Tribuna de opinión de Raúl Pérez Boán, director del portal bgmnavesindustriales.com en el diario El Correo Gallego (08/02/2019):

En esta columna sintetizamos la contribución incluida en el Informe de coyuntura IV/2018 del Foro Económico de Galicia. La crisis de la última década incidió con dureza en el mercado inmobiliario industrial. Los datos del Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN) muestran que las ventas de naves industriales cayeron en el año 2009 un 30% respecto de los valores de 2008. Entre 2008 y 2012 la caída acumulada ascendió al 48% pasándose de 13.042 a 6.746 operaciones anuales. A partir de 2013 la tendencia se invierte y se inicia un período de crecimiento sostenido hasta 2017 a una tasa media anual del 13,4%. En 2017 se vendían en España 1.375 naves menos que en 2008 (-10,5%).

En cuanto a los precios, están todavía lejos de alcanzar los valores anteriores a la crisis. Entre 2008 y 2012 cayeron un 43% y a partir de 2013 recuperaron apenas un 10%, distanciándose de la evolución marcada por las ventas, lo que pone de manifiesto que los precios de las naves se han estabilizado en niveles más bajos: en 2017 el precio medio era un 37% inferior al de 2008. La estadística del Colegio de Registradores (ERI) nos permite observar las diferencias de precios entre comunidades autónomas. Seis de las diecisiete comunidades se sitúan por encima de la media nacional (100), con Madrid, Baleares y País Vasco a la cabeza con valores de 173, 172 y 159 respectivamente. Ocupan las últimas posiciones Murcia, Extremadura y Galicia con índices 54, 57 y 60 respectivamente.

Tomando los datos del portal inmobiliario industrial bgmnavesindustriales.com para los principales polígonos de las cuatro provincias gallegas observamos que Pontevedra y A Coruña son por este orden las provincias donde los precios alcanzan valores más elevados. Ourense y Lugo presentan valores similares en precios de venta pero los alquileres son más bajos en el caso de Lugo. En general, las superficies disponibles para venta son mayores que las destinadas al arrendamiento sin que haya diferencias significativas entre provincias. La rentabilidad bruta del alquiler oscila entre el 4,5% en Lugo y el 6,1% en Pontevedra. Por polígonos, los de la ciudad de A Coruña, A Grela y Pocomaco, el de A Granxa en Porriño y los del área de influencia de Vigo son los más caros, aunque hay polígonos situados en zonas secundarias como el de Milladoiro que presentan precios superiores al compostelano polígono del Tambre. A ello contribuye decisivamente su proximidad a la capital y su configuración, puesto que el tamaño medio de las naves disponibles es de 678m2 frente a los 1.176m2 del Tambre.

Suelo industrial

En Galicia, los principales promotores de suelo industrial, con el IGVS y XESTUR a la cabeza, se encontraron con una enorme bolsa de suelo a la que no lograban dar salida. La nueva realidad obligó a rebajar precios, establecer nuevos modos de comercialización y a replantear actuaciones. Desde 2014 la Xunta apostó por la política de bonificaciones con rebajas del 30% con carácter general y de hasta el 50% en polígonos de Lugo, Ourense, Costa da Morte y Ferrol. Estos descuentos han sido decisivos para relanzar las ventas pero han provocado pérdidas importantes. Entre los años 2015 y 2017, XESTUR vendió 337 parcelas bonificadas (806.846m2) por 40 millones de euros, unos 49€/m2 de media. En el futuro las bonificaciones se mantendrán y será importante resolver los déficits administrativos a la hora de tramitar licencias. La Ley de fomento de la implantación de iniciativas empresariales en Galicia o el protocolo de actuación ligado a los "Concellos Doing Business" quieren contribuir a ello. El margen de mejora es amplio y las administraciones han de estar a la altura.